ASP-laina ensiasunnon ostajalle: mitä uudistus toi ja mitä 40 vuoden laina-aika muuttaisi

Mikä ASP on ja miten se toimii

ASP eli asuntosäästöpolku on ensiasunnon ostajille tarkoitettu järjestelmä: säästät ensin määräajan pankin ASP-tilille ja saat sitten ostaessasi lainan, jossa on valtion tukea. Valtiokonttori luettelee etuja neljä: verovapaa korko ja lisäkorko säästöille, edullisempi korko kuin muissa vastaavissa ensiasuntolainoissa, korkotuki ensimmäiset kymmenen lainavuotta ja maksuton valtiontakaus. Rakenne on pysynyt vuosia samana, mutta ehdot uusittiin 1.6.2026 lailla 339/2025.

1. Sopimus. Teet ASP-sopimuksen oman pankkisi kanssa ja avaat ASP-tilin. Ensimmäinen 50–1 500 euron talletus tehdään tilin avaamisen yhteydessä. ASP-säästäjäksi pääsee ensiasunnon ostaja: ei ole aiemmin ostanut vähintään puolta asunnosta vastikkeellisesti. Perintönä tai lahjana saatu asunto ei estä.
2. Säästäminen. Tilille on tehtävä vähintään 20 kuukausitalletusta (50–1 500 euroa kuukaudessa), ja omasäästöä on oltava vähintään 10 prosenttia asunnon hinnasta. Talletuksiin lasketaan myös korko ja lisäkorko. Taukoja saa pitää. Nopeimmillaan vaatimukset täyttyvät hieman yli puolentoista vuoden kuluessa.
3. Korko. Sopimuspankki maksaa tilille 1 prosentin koron. Kun ostat asunnon ASP-lainalla, lainan myöntävä pankki maksaa lisäksi 2–4 prosentin lisäkoron enintään kuudelta kalenterivuodelta: aloitusvuodelta ja enintään viideltä seuraavalta.
4. Laina. Vastaantulolaina voi olla enintään yhdeksän kertaa talletusten määrä ja enintään 90 prosenttia asunnon hinnasta. Jos se ei riitä, pankki voi myöntää erillisen lisälainan, jolle ei makseta korkotukea. Kauppahinta maksetaan ensin ASP-tilin varoilla ja vasta sitten muilla omilla varoilla ja lainalla.

Yhdeksän kerroin tarkoittaa käytännössä, että 160 000 euron asuntoon tarvitaan 16 000 € säästöt ja 144 000 € laina. Säästösumma on suuri: hallituksen esitysluonnoksen mukaan keskikokoiseen, hieman yli 160 000 euron lainaan tarvitaan noin 18 000 euroa säästöjä. Viiden vuoden säästöajalla se tarkoittaa keskimäärin 300 euroa kuukaudessa ja nopeimmassa mahdollisessa ajassa 750 euroa kuukaudessa.

Mitä ASP:n edut ovat euroina

ASP-mainonta luettelee edut, mutta niiden arvo vaihtelee suuresti. Kolme niistä voi laskea.

Valtiontakauksen osuus on eurojen kannalta usein suurin kerta-etu, ja se ratkaisee etenkin silloin, kun asunnon hinta on maltillinen. Lisäkorko on kymmenien tai satojen eurojen asia. Marginaalierolla on eniten merkitystä pitkällä aikavälillä, mutta sen suuruus selviää vasta pankin tarjouksesta, joten kannattaa pyytää tarjous sekä ASP-lainasta että tavallisesta ensiasuntolainasta.

Korkotuki: osittainen korkokatto, joka ei nyt maksa mitään

Valtio maksaa korkotukea 70 prosenttia siitä vuotuisen koron osasta, joka ylittää 3,8 prosenttia lainan jäljellä olevasta pääomasta. Tukea maksetaan enintään kymmeneltä lainavuodelta. Pankki perii lainansaajalta tuen verran alempaa korkoa, ja Valtiokonttori maksaa tuen pankille. Jos korko on alle 3,8 prosenttia, tukea ei makseta.

Maksettu tuki on pienempi kuin otsikko antaa ymmärtää. Kun 12 kuukauden euribor oli perjantaina 9.10. 3,191 % ja marginaali olisi esimerkiksi 0,5 %, kokonaiskorko olisi noin 3,69 % eli alle rajan. Tukea ei siis nyt maksettaisi. Tuen merkitys alkaa, jos korot nousevat. Silloin lainansaaja maksaa vain 30 prosenttia rajan ylittävästä osasta:

Se muistuttaa korkokattoa, mutta ei ole sellainen. Tuki ei pysäytä koron nousua vaan hidastaa sitä, ja se päättyy kymmenen vuoden kuluttua. Se on ilmainen, kun taas korkokatto maksetaan marginaalissa tai kertamaksuna. Uudessa laissa lainansaaja voi nostaessaan lainan valita valtion korkotuen tai pankin oman korkosuojatuotteen, kuten korkokaton tai korkoputken. Tuen ja pankin suojan yhdistäminen ei onnistu. Jos valitset pankin tuotteen, korkotukea ei voi enää saada myöhemmin, mutta muut ASP-edut säilyvät. Tuen päätyttyä kymmenen vuoden jälkeen pankin suojan voi lisätä lainaan sopimalla.

Valtion kannalta korkotuki on riski, joka toteutuu vasta korkojen noustessa. Esitysluonnoksen mukaan korkotukimenoja on syntynyt vuodesta 2023 alkaen, kun korot nousivat, ja ne tasaantuivat vuonna 2025 korkojen laskettua.

Mitä 1.6.2026 muuttui

Uusi laki korvasi vanhan ASP-lain ja takauslain. Valtiokonttorin mukaan vakiintuneet osat eli säästäminen, lisäkorko, korkotukilaina ja maksuton takaus säilyivät, mutta käytäntöjä muutettiin.

Korkotukilainalla on kuntakohtainen enimmäismäärä. Yhdelle lainansaajalle raja on 230 000 euroa Espoossa, Helsingissä, Kauniaisissa, Oulussa, Tampereella, Turussa ja Vantaalla sekä 160 000 euroa muissa kunnissa. Kahdelle lainansaajalle rajat ovat 345 000 ja 240 000 euroa. Rajat koskevat vain korkotukilainaa. Jos valitset pankin korkosuojan, kuntakohtaista enimmäismäärää ei sovelleta. Ympäristöministeriön lausuntopyynnön mukaan 34,9 prosenttia voimassa olevista ASP-lainoista oli vuoden 2025 lopussa nostettu enimmäismääräisenä, ja vuonna 2025 myönnetyn korkotukilainan keskikoko oli noin 133 000 euroa.

Vanhan asuntosäästöpalkkion saamisen aikaraja päättyy. Vanhoissa ASP-sopimuksissa, jotka on tehty 31.12.1992 tai sitä ennen, oli mahdollisuus erilliseen valtion palkkioon. Siihen ei ole oikeutta enää 1.1.2028 tai sen jälkeen tehdyissä kaupoissa.

ASP vai tavallinen ensiasuntolaina

ASP ei ole ainoa tapa ostaa ensiasunto pienellä omarahoituksella. Luottolaitoslain mukaan ensiasuntolaina saa olla enintään 95 prosenttia vakuuksien arvosta ilman ASP-säästämistä, ja 40 vuoden laina-aika on mahdollinen kaikille asuntolainoille (kuluttajansuojalaki, voimassa 1.6.2026 alkaen). Hallituksen esitysluonnos toteaa itse, että ASP-lainan 10 prosentin omarahoitusosuus on tavallisen ensiasuntolainan 5 prosenttia suurempi ja että ASP:n ja yleisen enimmäislaina-ajan ero on kasvanut 15 vuoteen. Vertailu:

ASP on siis kompromissi: saat valtion tukea ja edullisemman koron, mutta sitoudut säästämiseen, lyhyempään laina-aikaan ja tiukempaan käyttöehtoon. Se sopii parhaiten, jos aiot säästää joka tapauksessa ja ostaa asunnon, jonka hinta jää lainarajojen sisään. Jos tarvitset pidemmän laina-ajan tai ostat nopeasti ilman säästöhistoriaa, tavallinen laina voi olla ainoa vaihtoehto.

Käyttömääristä: ASP-tileillä oli vuoden 2025 lopussa Valtiokonttorin mukaan 1 357 miljoonaa euroa. Uusia ASP-lainoja on myönnetty vuoden 2022 korkojen nousun jälkeen vähemmän kuin sitä ennen, ja ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Valtion asuntorahaston tilinpäätöksen mukaan ASP-tilejä avattiin vuonna 2025 19 212 (vuonna 2024: 19 624), voimassa olevia tilejä oli vuoden lopussa 139 372 eli 6,05 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin, ja ASP-lainakanta oli 4,89 miljardia euroa.

Tuleva muutos: 5 prosenttia, 95 prosenttia ja 40 vuotta

Hallitus päätti kevään 2026 kehysriihessä ASP-ehtojen lisämuutoksista. Ympäristöministeriön lausunnoille lähettämän esitysluonnoksen mukaan ASP-lainan omarahoitusosuus laskisi 10 prosentista 5 prosenttiin, valtiontakauksen osuus nousisi 90 prosentista 95 prosenttiin asunnon hinnasta ja enimmäislaina-aika pitenisi 25 vuodesta 40 vuoteen. Tavallisen takauslainan takaus nousisi 85 prosentista 90 prosenttiin ja laina-aika 25 vuodesta 40 vuoteen. Luonnoksessa lait oli tarkoitettu tulemaan voimaan 1.1.2027, mutta aikataulu on siirtynyt: ympäristöministeriön hankesivun mukaan lausuntokierros päättyi 23.9.2026, esitys on tarkoitus antaa eduskunnalle 5.11.2026 ja muutokset voisivat tulla voimaan 1.3.2027.

Luonnoksessa vastaantulolaina laskettaisiin kertomalla säästöt (talletukset, korko ja lisäkorko) luvulla 19 nykyisen 9:n sijaan, jolloin laina voisi olla enintään 95 prosenttia asunnon hinnasta. Lakitekstissä kerrointa ei enää mainittaisi, vaan prosenttiosuus. Esimerkki:

Säästövaatimuksen ero on luonnoksen oman laskelman mukaan suuri: keskikokoiseen, noin 160 000 euron lainaan tarvittava säästösumma pienenisi nykyisestä noin 18 000 eurosta (17 778 € tarkasti laskettuna) summaan 8 421 €. Se tarkoittaa nopeimmassa mahdollisessa säästöajassa 421 euroa kuukaudessa (nyt 750 euroa) ja viiden vuoden säästöajalla 140 euroa kuukaudessa (nyt 300 euroa). Kuukausierä pienenisi laina-ajan pidentyessä, mutta lainaa voisi ottaa enemmän, joten kokonaisvelka kasvaisi. Luonnos ei ehdota euromääräisten enimmäislainojen (230 000 ja 160 000 euroa) muuttamista. Lainan myöntäminen edellyttää edelleen maksukykyä ja Finanssivalvonnan suosituksen mukaisen stressitestin läpäisemistä (lue stressitestistä).

Luonnos tunnustaa myös riskit. Pidempi laina-aika ja suurempi lainaosuus lisäävät valtion takausriskiä, koska vakuusarvo ei välttämättä riitä korkean lainaosuuden ja hitaan lyhentymisen tilanteissa. Vuoden 2026 talousarvion mukaan valtion vastuiden kokonaismäärä saa olla vapaarahoitteisissa ja ASP-lainoissa yhteensä enintään 2,4 miljardia euroa vuoden 2026 lopussa, ja takausvastuu on vaihdellut viimeisen kymmenen vuoden aikana noin 1,5–2,1 miljardin euron välillä. Takauskorvaukset ovat olleet vain noin 5 prosenttia kerätyistä takausmaksuista, mutta maksullisten takausten osuuden pienentyessä uudet maksut eivät välttämättä jatkossa kata vuosittaisia korvauksia. Finanssiala kannattaa ehdotuksia ja pitää tärkeänä, että ASP-laina pysyy kilpailukykyisenä vaihtoehtona.

Edut ja haitat

Kenelle ASP sopii

ASP sopii ihmiselle, joka aikoo ostaa ensiasunnon seuraavien vuosien aikana, pystyy säästämään säännöllisesti ja ostaa kohteen, joka mahtuu alueen lainarajaan. Vertaa aina kolmea tarjousta: ASP-laina, tavallinen ensiasuntolaina ja takauslaina. Pyydä pankilta marginaali, korkosuojan hinta ja laina-ajan ehdot kirjallisesti.

Jos suunnitelmasi muuttuvat, ASP-tilin saa siirtää toiseen pankkiin, ja säästäminen voi jatkua keskeytyksettä, kunhan tililtä ei nosteta varoja siirron aikana. Tilin voi myös lopettaa ja käyttää rahat muuhun, mutta silloin lisäkorkoa ei makseta. Budjettitestillä näet, mitä lainan maksu tekisi kuukausibudjetille, ja lyhennystapojen vertailussa näet, miltä sama laina näyttää eri laina-ajoilla.