40 vuoden asuntolaina on nyt laillinen – mitä laina-ajan ja lainakaton muutokset oikeasti tarkoittavat

Mitä laki nyt sallii

Asuntolainan enimmäislaina-aika on 1.6.2026 alkaen 40 vuotta. Raja on kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §:ssä, ja sitä muutti laki 354/2026. Aiemmin raja oli 30 vuotta. Se tuli voimaan heinäkuussa 2023, ja Suomen Pankin mukaan luotonantaja sai poiketa siitä 10 prosentin osuudella asuntoluotonannosta kunakin vuosineljänneksenä. Poikkeuskiintiö on hallituksen esitysluonnoksen mukaan edelleen voimassa.

Neljäkymmentä vuotta on siis yläraja, ei oikeus. Pankki arvioi jokaisen hakijan maksukyvyn erikseen, ja Finanssivalvonnan kuluttajasivun sanoin laina-ajan voi nykyisin venyttää "hyvinkin pitkäksi – jopa 40 vuoden lainat ovat mahdollisia".

Uudistus oli kolmen osan paketti. Laina-ajan lisäksi Finanssivalvonta sai oikeuden nostaa muiden kuin ensiasunnon ostajien lainakaton 95 prosenttiin laskusuhdanteessa, ja asuntoyhteisöjen eli taloyhtiöiden lainoja koskevia rajoja voidaan nyt säätää valtioneuvoston asetuksella. Tämä juttu keskittyy kahteen ensimmäiseen. Taloyhtiölainoja sivutaan lopussa.

Miten 35 vuodesta tuli 40

Hallitus perusteli muutosta asuntomarkkinan heikkoudella ja halulla purkaa "Pohjoismaiden kireintä asuntorahoituksen sääntelyä" (hallituksen esitysluonnos 12.8.2026). Suomen Pankki kuvaa asuntomarkkinan poikkeuksellisen pitkään heikoksi: vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet usean vuoden ajan ja kauppa käy hitaasti.

Lausuntokierroksella kannat eivät olleet yksimielisiä. Esityksen mukaan Elinkeinoelämän keskusliitto, Finanssiala, Nordea ja Pellervon taloustutkimus suhtautuivat luonnokseen pääosin myönteisesti ja pitivät sitä keinona helpottaa matalasuhdannetta. Finanssivalvonta, Suomen Pankki, Kilpailu- ja kuluttajavirasto, Kuluttajaliitto ja Takuusäätiö näkivät ehdotuksessa ongelmia. Luonnos oli koko paketti, ei pelkkä laina-aika.

Taustalla on velkaantuneisuus. Kotitalouksien velka suhteessa tuloihin oli esityksen mukaan 122 % vuoden 2025 ensimmäisen neljänneksen lopussa. Huippu oli 134 % vuosina 2021–2022, ja luku on laskenut koron noususta lähtien.

Mitä 40 vuotta tekee kuukausierälle ja kokonaiskustannukselle

Laina-aika ei muuta koron määrää vaan lainan maksurytmiä. Taulukossa on 200 000 € tasaerälaina, jonka korko on 3,35 %. Se on Suomen Pankin mukaan uusien asuntolainanostojen keskikorko elokuussa 2026. Korko pidetään vakiona koko laina-ajan, mikä ei ole ennuste vaan helposti tarkistettava vertailukohta.

Pelkkä taulukko kertoo neljä asiaa. Ensimmäinen: kuukausierä pienenee, kun laina-aika pitenee. Siirtymä 30 vuodesta 40 vuoteen vapauttaa 125 € kuukaudessa ja siirtymä 25 vuodesta 228 €. Toinen: korkoa kertyy enemmän. Neljänkymmenen vuoden laina maksaa korkoa 163 309 €, kolmenkymmenen 117 314 €. Ero on 45 995 €.

Kolmas: velka lyhenee hitaasti. Kymmenessä vuodessa 40 vuoden laina on lyhentynyt 28 257 €, 30 vuoden laina 45 980 €. Se on tärkeää, jos asunnon hinta laskee tai pitää myydä ennen aikojaan, koska velkaa on silloin enemmän jäljellä. Neljäs: pitkä laina on korolle suhteellisesti herkempi. Kahden prosenttiyksikön nousu lisää 25 vuoden laina-ajan erää 23 % mutta 40 vuoden erää 34 %, sillä pidemmässä lainassa suurempi osa erästä on korkoa.

Lainakatto: 90, 95 ja "väliaikainen" kevennys

Luottolaitoslain mukaan asuntolaina saa olla enintään 90 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasunnon hankintaan otettu laina saa olla enintään 95 prosenttia. Finanssivalvonta voi laskea molempia enintään 10 prosenttiyksikköä, ja kesäkuusta 2026 alkaen myös nostaa muiden kuin ensiasunnon ostajien kattoa 95 prosenttiin asuntomarkkinan laskusuhdanteessa.

Se myös teki niin. Johtokunta päätti 29.6.2026 nostaa katon 95 prosenttiin, ja kevennys astui voimaan 1.7.2026. Päätöstä jatkettiin 30.9. Johtokunnan puheenjohtaja Marja Nykänen sanoi tiedotteessa, että asuntomarkkinat ovat edelleen laskusuhdanteessa ja että kevennetty katto "on syytä palauttaa perustasolleen 90 prosenttiin, kun edellytyksiä perustasolta poikkeamiselle ei enää ole". Päätöstä arvioidaan neljännesvuosittain.

Ensiasunnon ostajalle mikään ei muutu, koska heillä katto oli jo 95 prosenttia. Muutos koskee asunnonvaihtajia ja muita kuin ensiasunnon ostajia, joilta vaadittiin aiemmin 10 prosentin omarahoitus. OP Pohjola arvioi, että asunnon ostoon tarvitaan nyt vähemmän säästöjä. Samalla puskuri kapenee: 95 prosentin lainalla viiden prosentin hintalasku syö koko oman rahoituksen, vaikka laina ei olisi ehtinyt lyhentyä. Laskelma ei ota huomioon välityspalkkiota tai myyntikuluja, joten todellinen liikkumavara on pienempi.

Vakuuksista Finanssivalvonta kertoo, että pankki ei käytännössä ota lainakattoa laskiessaan huomioon valtiontakausta eikä muiden luottolaitosten tai vakuutusyhtiöiden täytetakauksia. Henkilötakaus ei kelpaa. Asunnon lisäksi vakuudeksi kelpaavat esimerkiksi talletukset, osakkeet ja rahasto-osuudet sekä saadut vierasvelkapantit. Esimerkiksi vanhempien pantiksi antama asunto tai talletus voi siis kelvata, mutta pelkkä henkilötakaus ei.

Pankin stressitesti ei veny mukana

Pitkä laina-aika ei automaattisesti tarkoita isompaa lainaa, sillä pankit eivät mitoita lainaa pelkästään kuukausierän mukaan. Finanssivalvonnan suosituksen mukaan hakijan kaikkien lainojen hoitokulujen pitäisi pääsääntöisesti pysyä enintään 60 prosentissa nettotuloista. Kulut lasketaan kuormitetusti: korko on vähintään 6 prosenttia ja takaisinmaksuaika enintään 25 vuotta. Suosituksessa on poikkeuksia pitkäaikaisesti korkosuojatuille ja kiinteäkorkoisille lainoille.

Laskuesimerkki: 200 000 € laina vaatii stressilaskelmassa 1 289 € kuukausierän, eli nettotuloja vähintään 2 148 € kuukaudessa, jos kaikki velat ovat tämä yksi laina. Luku on sama riippumatta siitä, onko lainan laina-aika 25 vai 40 vuotta. Käytännössä 40 vuoden laina-aika pienentää todellista kuukausierää, mutta se ei laajenna lainansaantia samassa suhteessa, jos pankki käyttää suositusta.

Suositukseen ei ole tiedotteiden perusteella tehty muutoksia. Finanssivalvonnan 29.6. ja 30.9.2026 tiedotteissa makrovakauspäätökset koskivat vain lainakattoa ja pankkien pääomavaatimuksia. Pankit voivat lisäksi käyttää suositusta tiukempia oletuksia. Koska pankilla on harkintavaltaa, sama hakija voi saada eri pankeista eri summan.

Ensimmäiset kuukaudet: mitä tilastot näyttävät

Uudistuksesta on vasta muutaman kuukauden data. Suomen Pankin 28.8.2026 julkaisemat luvut näyttävät selvän siirtymän:

• Uusien omistusasuntolainojen keskimääräinen laina-aika oli heinäkuussa 25 vuotta 3 kuukautta, kun se oli toukokuussa 23 vuotta 10 kuukautta. Se on pisin tilastohistoriassa.
• Yli 30 vuoden lainojen osuus nousi toukokuun 6 prosentista heinäkuun yli 16 prosenttiin.
• Yleisin laina-aika oli yhä 24–25 vuotta (30 % lainoista), toiseksi yleisin 29–30 vuotta (18 %).

Pankin omissa luvuissa näkyy sama. OP Pohjola kertoi 14.8.2026, että kesä–heinäkuussa noin joka neljäs asuntolainahakemus koski vähintään 30 vuoden laina-aikaa (tammi–toukokuussa noin joka kymmenes) ja 40 vuoden laina-aikaa haettiin noin joka kymmenennessä hakemuksessa. Heinäkuussa myönnetyistä lainoista 40 vuoden laina-aika oli 6 prosentilla, 30 vuoden 20 prosentilla ja 25 vuoden yhä 40 prosentilla. OP kertoo myös, että eniten pitkiä lainoja myönnetään Uudellamaalla, missä asunnot ovat kalleimpia.

Kauppamäärissä vaikutus on toistaiseksi vaatimaton. Heinäkuussa uusia asuntolainoja nostettiin 1,2 miljardia euroa, 6 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Elokuussa nostettiin 1,1 miljardia euroa, 20 miljoonaa euroa enemmän kuin vuotta aiemmin. Keskikorko nousi samalla heinäkuun 3,28 prosentista 3,35 prosenttiin (heinäkuussa 2025 se oli 2,74 %). Kahden kuukauden aineistosta ei voi päätellä, onko uudistus piristänyt kauppaa. Korko on noussut ja kauppa on pysynyt suunnilleen ennallaan, joten laina-ajan vaikutusta on vaikea erottaa muista tekijöistä.

Edut ja haitat kotitaloudelle ja kansantaloudelle

Kotitalouden näkökulma

Kansantalouden näkökulma

Mitä tästä pitäisi päätellä?

Neljäkymmentä vuotta on työkalu, ei suositus. Se pienentää kuukausierää ja antaa liikkumavaraa, mutta lisää korkokuluja ja pitää velan pidempään. Hyöty riippuu siitä, miten sitä käyttää. Jos laina-aika toimii puskurina ja lyhennät silti entiseen tahtiin, kokonaiskustannus pysyy hallinnassa. Jos se vain suurentaa ostettavaa lainaa, riski kasvaa.

Kokeile omia lukujasi lyhennystapojen vertailulla ja budjettitestillä. Seuraavaksi kannattaa seurata kahta asiaa. Ensimmäinen on Suomen Pankin seuraava tilastotiedote 28.10.2026 ja se, jäävätkö pitkät lainat marginaaliin vai yleistyvätkö ne. Toinen on Finanssivalvonnan neljännesvuosipäätös lainakatosta. Jos asuntomarkkina piristyy, kevennys voi päättyä ja katto palautua 90 prosenttiin.

Uudistus ei jää tähän. Hallituksen esitysluonnoksen mukaan ensiasunnon ostajien ASP-lainan laina-aika pitenisi 25 vuodesta 40 vuoteen ja omarahoitusosuus laskisi 10 prosentista viiteen. Siitä kerrotaan jutussa ASP-laina ensiasunnon ostajalle.