Kiinteä vai muuttuva korko? Suomi on Euroopan vaihtuvakorkoisimpia – mitä siitä seuraa

Suomessa lähes kaikki lainat seuraavat euriboria

Kun EKP nosti ohjauskorkoja 10.9.2026, suomalainen asuntovelallinen sai laskun yleensä vuoden sisällä. Saksalainen tai ranskalainen velallinen ei useimmiten saa sitä vielä pitkään aikaan, jos lainan korko on kiinnitetty vuosiksi eteenpäin. Ero ei johdu siitä, että kiinteää korkoa ei Suomessa saisi. Se johtuu siitä, mitä lainanottajat valitsevat.

Suomen Pankin mukaan asuntolainakannasta 95 % oli toukokuun 2026 lopussa sidottu euriborkorkoihin ja kiinteäkorkoisia lainoja oli hieman alle 4 %. Loput olivat pääosin pankkien omiin viitekorkoihin sidottuja. Kaikista kotitalouksien pankkilainoista euriboria seurasi 89 % ja kiinteäkorkoisia oli hieman yli 7 %.

Uusien lainojen kiinteäkorkoinen osuus on perinteisesti ollut pieni, mutta se on nyt kasvanut: Suomen Pankin mukaan osuus oli viimeksi suurempi vastaavana aikana vuonna 2013. Kiinteä korko on kuitenkin kalliimpaa: uusien kiinteäkorkoisten asuntolainojen keskikorko oli toukokuussa 3,64 %, kun kaikkien uusien asuntolainojen keskikorko oli 3,17 %. Vertailu ei ole puhdas hintavertailu, koska lainat ja lainanottajat eroavat toisistaan, mutta suunta on selvä.

Suomalaiset eivät myöskään liiku kohti kiinteää korkoa vaan kohti lyhyempää viitekorkoa. Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 uusista asuntolainoista 59 % sidottiin 12 kuukauden euriboriin (73 % vuotta aiemmin), 19 % kolmen kuukauden euriboriin (14 %) ja 16 % kuuden kuukauden euriboriin (9 %). Lyhyemmän koron lainat olivat tammikuussa halvempia: keskikorko oli 2,53 % kolmen kuukauden, 2,73 % kuuden kuukauden ja 2,90 % 12 kuukauden euriboriin sidotuissa lainoissa. Lyhyempi viitekorko on siis halvempi, mutta se tarkoittaa myös, että markkinakorkojen muutokset välittyvät lainaan entistä nopeammin.

Kokonaan suojaamattomien osuus on silti pienempi kuin luvut antavat ymmärtää, koska osassa euribor-lainoista on erikseen sovittu korkokatto tai korkoputki. Suomen Pankin mukaan korkosuojaus oli huhtikuussa 2025 runsaassa viidesosassa asuntolainakannasta. Suojattujen lainojen korko oli keskimäärin 2,5 %, vaikka viitekorot olivat selvästi sitä korkeampia. Tuotteet käydään läpi jutussa Kiinteä korko, korkokatto vai korkoputki?

Euroalueella kiinteä korko on sääntö

EKP:n tilastoissa kuva on päinvastainen. Syyskuun 2025 ja elokuun 2026 välillä euroalueella noin 85 % uusista asuntolainoista oli kiinnitetty yli vuodeksi. Ranskassa osuus oli noin 97 %, Espanjassa 93 % ja Belgiassa 93 %. Saksassa, euroalueen suurimmassa asuntolainamarkkinassa, se oli 88 %. Suomessa vastaava luku oli 5 %.

Suomi on tilastossa samassa päässä kuin Baltian maat: Virossa kiinteäkorkoisten osuus oli noin 2 %, Latviassa 5,5 % ja Liettuassa 5 %. Suomi ei siis ole euroalueen ainoa vaihtuvan koron maa, mutta muissa kaaviossa mukana olevissa maissa kiinteä korko on selvästi yleisempi, Portugali ja Italia mukaan lukien. Kaaviossa on 13 euromaata ja euroalue yhteensä, eli kaikkia euromaita ei ole otettu mukaan.

Luvut vaativat yhden tarkennuksen. EKP laskee kiinteäksi lainan, jonka alkukiinnitys on yli vuoden. Viiden vuoden kiinteä laina on tilastossa kiinteä, vaikka sen korko tarkistetaan viiden vuoden kuluttua markkinakoron mukaan. EKP:n mukaan euroalueen asuntolainoista noin neljännes on puhtaasti vaihtuvakorkoisia ja vähän yli kolmannes kiinteitä yli kymmeneksi vuodeksi. Loput kiinnitetään muutamaksi vuodeksi, ja niiden korko tarkistetaan sen jälkeen. EKP:n mukaan noin 10 % kaikista euroalueen asuntolainoista tarkistetaan kolmen vuoden sisällä ja 20 % vuoteen 2030 mennessä, todennäköisesti nykyistä korkeampaan korkoon.

Pitkä sarja näyttää, ettei euroalueen nykyinen kiinteän koron valta ole ikuinen normi. Euroalueen osuus oli vuonna 2005 noin 54 %, mutta vuonna 2025 enää 14 %. Espanjassa vaihtuvakorkoisia oli vuonna 2006 yli 90 % uusista lainoista, mutta vuonna 2025 noin 8 %. Portugalissa osuus oli vuonna 2010 noin 99 % ja vuonna 2025 noin 26 %. Suomessa luku on pysynyt kaikkina vuosina yli 90 prosentissa. IMF:n tutkimuksen mukaan rahapolitiikan keventäminen kasvattaa kiinteiden lainojen osuutta ja kiristäminen pienentää sitä, mutta Suomessa vaihtuva korko on pysynyt valtavirtana sekä matalien että korkeiden korkojen aikana.

Pohjoismaat, Britannia ja Yhdysvallat

Euroalueen ulkopuolella kuva on kirjavampi. Kiinteän koron maat eivät myöskään tarkoita samaa asiaa: Britanniassa korko lukitaan tyypillisesti kahdeksi tai viideksi vuodeksi, Tanskassa 30 vuodeksi ja Yhdysvalloissa yleensä myös 30 vuodeksi.

Suomi ja Norja ovat siis lähes identtiset, Tanska niiden vastakohta ja Ruotsi jotain siltä väliltä. Pohjoismaat eivät ole yhtenäinen vaihtuvan koron alue. Tanskan malli on kiinnostava, koska siinä kiinteä korko ei lukitse velallista: lunastettavan lainan voi korvata uudella, kun korot laskevat. Tanskan keskuspankin mukaan vain noin puolet lainoista, joiden uusimiseen oli taloudellinen kannustin, uusittiin, ja pienituloiset toimivat muita harvemmin. Kiinteä korko ei siis ole itsestään suojaus: tanskalaisessa mallissa hyöty edellyttää aktiivista toimintaa, johon kaikki eivät ryhdy.

Britannian malli on päinvastainen riski: kun kiinnitysjakso päättyy, laina palautuu yleensä vaihtuvaan korkoon, ja useimmat velalliset uusivat sen. Korkojen nousu osuu briteillä siis porrastetusti, kunkin velallisen kiinnitysjakson päättyessä.

Miksi Suomi poikkeaa?

Yhtä todistettua syytä ei ole, mutta tutkimus ja tilastot osoittavat useita tekijöitä, jotka vahvistavat toisiaan.

Vaihtuva on ollut halpa

Suomen Pankin mukaan asuntolainakannan keskikorko oli Suomessa vuosina 2003–2023 keskimäärin 2,28 %, kun euroalueella se oli 3,42 %. Suomessa 96 % vuosina 2003–2023 tehdyistä asuntolainasopimuksista oli vaihtuvakorkoisia. Euriborit olivat vuosina 2013–2021 poikkeuksellisen matalia ja pitkään jopa negatiivisia. Pankin analyysin mukaan suomalaiset asuntovelalliset ovat hyötyneet viitekorkojen laskusta ja kapeista marginaaleista. Tämä historia tarjoaa luontevan selityksen sille, miksi vaihtuva on pysynyt valintana, vaikka syy-yhteyttä ei ole tilastoista mitattu.

Marginaalit ovat kapeita ja kilpailu kovaa

Suomen Pankin mukaan marginaalit ovat Suomessa kansainvälisesti vertaillen kapeita, mikä voi kertoa pankkien välisestä kilpailusta. Tulkinta, jota tilastot eivät todista: kun marginaali on kapea, vaihtuvan koron lainat näyttävät edullisilta, ja kiinteän koron tai suojan lisähinta tuntuu suhteellisesti suurelta.

Sääntely olettaa vaihtuvan koron riskin

Finanssivalvonnan suositus laskee kuormitetun lainanhoitorasitteen vähintään 6 prosentin laskentakorolla. Sen voi tulkita sopivan maahan, jossa korko voi liikkua nopeasti: velan pitää kestää myös selvästi nykyistä korkeampi korko.

Kysyntä ratkaisee, ei tarjonta

EKP:n tutkimuksen mukaan euroalueen pankkien tuottamassa aineistossa paikalliset kotitalouksien olosuhteet selittävät kiinteän koron osuutta enemmän kuin pankkien ominaisuudet. Tutkimuksen mukaan kiinteän koron osuus uusista lainoista on suurempi, kun inflaation historiallinen vaihtelu on vähäisempää, työttömyyden ja lyhyen koron yhteys on voimakkaampi, kotitalouksien rahoitustuntemus on heikompaa ja asuntolainoilla katetut joukkovelkakirjat ovat yleisempiä. Tutkimuksen 12 maan aineisto ei sisällä Suomea, joten tuloksia ei voi suoraan soveltaa Suomeen.

Kotitalouden edut ja haitat

Kotitaloudelle kysymys on yksinkertaisempi kuin kansantaloudelle: kumpi on tärkeämpää, pienempi keskimääräinen kustannus vai pienempi vaihtelu?

Vaihtuva korko

Kiinteä korko

Kansantalouden edut ja haitat

Kansantalouden kannalta korkorakenteella ei ole yhtä oikeaa vastausta. Se vaikuttaa siihen, kuinka nopeasti rahapolitiikka tehoaa, kuka kantaa riskin ja kuinka tasaisesti shokki jakautuu.

Rahapolitiikan välittyminen

Vaihtuva korko välittää rahapolitiikan nopeasti. IMF:n tutkimuksen mukaan kiinteiden lainojen suurempi osuus heikentää rahapolitiikan välittymistä, ja pienempi vahvistaa sitä. EKP:n mukaan kiinteäkorkoisten lainojen yleisyys tekee nousun vaikutuksesta kulutukseen pitkäkestoisemman: kun matalan koron kiinteät lainat uusiutuvat, maksut nousevat vielä vuosia sen jälkeen, kun ohjauskorot ovat laskeneet, ja EKP:n blogin mukaan kulutusta jarruttava vaikutus voi kestää vähintään vuoteen 2030.

Suomessa tilanne on päinvastainen: isku tuli nopeasti ja se helpottaa nopeammin. Suomen Pankin mukaan Suomen asuntolainakannan keskikorko nousi euroalueen alimmasta kuudenneksi korkeimmaksi alle kahdessa vuodessa. Koska rahapolitiikka tehdään koko euroalueelle, sama päätös vaikuttaa siis suomalaiseen kotitalouteen eri tahtiin kuin saksalaiseen. EKP huomioi myös itse päätöksissään rahapolitiikan välittymisen voimakkuuden.

Nopea välittyminen näkyy reaalitaloudessa. Nordean arvion mukaan korkojen nousu välittyi heikon asuntokysynnän kautta voimakkaasti rakentamiseen, joka oli muuta euroaluetta heikompaa. Sama arvio huomauttaa, että rakentaminen oli ylikuumentunut matalien korkojen aikana, joten kaikkea ei voi selittää korkorakenteella.

Rahoitusvakaus

Kun lainat ovat vaihtuvakorkoisia, korkoriski on kotitalouksilla, ja se voi muuttua luottoriskiksi, jos tulot eivät riitä. Suomen Pankin mukaan velalliset suoriutuivat lainanhoitomenoistaan myös korkojen äkillisen nousun aikana, mikä osoittaa hyvää riskinkestävyyttä. Kiinteä korko ei poista riskiä vaan siirtää sitä: Britanniassa se siirtyy kiinnitysjakson päättymiseen, Tanskassa kiinnitysluottolaitoksille ja joukkovelkakirjojen sijoittajille.

Jakautuminen

EKP:n mukaan vaihtuvakorkoisten lainojen kysyntä nousun alkuvaiheessa keskittyi pienituloisiin kotitalouksiin. IMF:n toisen tutkimuksen mukaan vaihtuvakorkoiset lainat vaikuttavat voimakkaimmin maissa, joissa vaihtuvia lainoja on paljon ja rahoituksellisesti rajoittuneita kotitalouksia on paljon. Suomessa vaihtuva korko on ollut lähes kaikkien valinta, ja suojaus on kerääntynyt vähemmän velkaantuneille. Tulkinta: kun isku osuu, se osuu todennäköisesti eniten niihin, joilla on vähiten puskureita.

Mitä tästä pitäisi päätellä?

Jutun tärkein havainto on, ettei kiinteä tai vaihtuva korko ole oikea tai väärä vaan vastaus kysymykseen, kuka kantaa riskin ja milloin. Suomalainen malli on tuottanut keskimäärin halvempaa lainaa ja nopeasti helpottavaa rahapolitiikkaa. Hinta on, että isku osuu nopeasti ja eniten niihin, joilla on vähiten varaa kantaa sitä. Euroalueen kiinteän koron malli on ennustettavampi, mutta tyypillisesti kalliimpi, ja rahapolitiikan vaikutus välittyy siinä hitaammin.

• Tiedämme: Suomessa 95 % lainakannasta seuraa euriboria, euroalueella noin 85 % uusista lainoista on kiinnitetty yli vuodeksi, ja Norja on Suomen kaltainen, Tanska päinvastainen.
• Tiedämme: vaihtuva on ollut Suomessa keskimäärin halvempi, mutta riski on kasautunut kotitalouksille, ja suojaus on yleisintä niillä, joilla on vähemmän velkaa.
• Emme tiedä: toistuuko vaihtuvan koron hintaetu. Suomen Pankin mukaan korkotason odotetaan jäävän korkeammaksi kuin vuosina 2013–2021, jolloin euriborit olivat poikkeuksellisen alhaisia. Menneisyyden etu ei siis välttämättä kerry samalla tavalla.
• Emme tiedä: mikä kansantaloudellisesti olisi optimaalinen jakauma. Tutkimus ei tarjoa yhtä lukua, koska eri mallien hyödyt ja haitat jakautuvat eri tavalla.

Käytännössä oman lainan valinta kannattaa aloittaa kysymyksestä, mitä korkojen nousu tekisi omalle taloudelle. Jos vastaus on epämiellyttävä, kiinteä korko, korkokatto tai korkoputki voivat olla oikea hinta rauhasta. Tuotteet ja niiden hinnat käydään läpi jutussa Kiinteä korko, korkokatto vai korkoputki? Pohjatiedot löytyvät oppaista Miten valita korko? ja Miten koron muutos vaikuttaa asuntolainaan?