Miten koron muutos vaikuttaa asuntolainaan?

Mistä lainan korko muodostuu?

Tavallisessa euriboriin sidotussa lainassa nimelliskorko on viitekorko lisättynä pankin marginaalilla. Jos euribor on 2,50 % ja marginaali 0,60 %, korko on 3,10 % vuodessa. Prosentti tarkoittaa vuosikorkoa, vaikka maksaisit lainaa kuukausittain.

Koron lisäksi voi tulla esimerkiksi lainan avausmaksu ja kuukausittainen hoitomaksu. Siksi nimelliskorko ja todellinen vuosikorko ovat eri käsitteitä: jälkimmäinen huomioi myös lainan kustannuksia. KKV:n asuntolainaopas selittää tämän eron.

Oman sopimuksen korkolattia, korkokatto tai kiinteän koron jakso voi muuttaa laskentaa. Esimerkiksi nollaan rajattu viitekorko tarkoittaa, ettei negatiivinen euribor pienennä marginaalia. Tarkista aina, rajoitetaanko viitekorkoa vai koko korkoa ja liittyykö suojaan erillinen maksu.

Milloin korko muuttuu?

Lehdessä näkyvä uusi euribor ei yleensä muuta lainasi korkoa samana päivänä. Muutos tulee voimaan sopimuksen mukaisessa korontarkistuksessa. FINE kuvaa 12 kuukauden euriborin vuosittaisen tarkistuksen: valittu noteeraus ja marginaali määräävät seuraavan korkojakson koron.

Esimerkiksi jos 12 kuukauden euriboriin sidottu laina tarkistetaan lokakuussa, keväällä tapahtunut korkojen lasku ei tavallisesti muuta sen korkoa heti. Lokakuussa ratkaisee sopimuksen mukainen uusi noteeraus, ei kevään matalin arvo tai vuoden keskiarvo. Pankkipäivää ja noteerauksen valintaa koskeva käytäntö selviää velkakirjasta.

Pankin sovelluksesta kannattaa etsiä kolme asiaa: nykyinen viitekorko, marginaali ja seuraava tarkistuspäivä. Niiden avulla erotat toisistaan markkinoiden liikkeen ja sen, milloin oma taloutesi kohtaa muutoksen.

Laske vaikutus euroina

Ensimmäinen karkea arvio on helppo: kerro jäljellä oleva velka koron muutoksella. Jos velkaa on 200 000 euroa ja korko nousee yhden prosenttiyksikön, vuotuinen korkomeno olisi samalla velkapääomalla noin 2 000 euroa suurempi. Kuukaudessa se tarkoittaa noin 167 euroa lisää korkoa.

Tämä ei kuitenkaan ole sama asia kuin annuiteettilainan maksuerän muutos. Maksuerässä on koron lisäksi pääoman lyhennystä, ja lyhennyksen osuus muuttuu uuden erän mukana. Todellinen korkomeno myös pienenee velan lyhentyessä.

Taulukon jokainen rivi lasketaan samasta 200 000 euron saldosta ja 25 vuoden jäljellä olevasta ajasta. Ne ovat vaihtoehtoisia tilanteita, eivät yhden lainan peräkkäisiä vuosia. Laskentamalli käyttää vuosikorkoa jaettuna 12:lla; pankin päivälaskenta ja eräpäivät voivat tuottaa hieman eri lukuja.

Kolme lyhennystapaa

Sama korkomuutos voi näkyä eri lainoissa eri tavalla. FINE erottaa kolme tavallista lyhennystapaa sen mukaan, mikä takaisinmaksussa joustaa.

Annuiteetti: maksuerä joustaa

Laina-aika säilyy sovittuna ja maksuerä lasketaan uudelleen, kun korko tarkistetaan. Korkojen nousu kasvattaa erää, lasku pienentää sitä. Yllä oleva taulukko kuvaa tätä tapaa. Mitä enemmän velkaa ja jäljellä olevaa aikaa on, sitä olennaisempaa on testata myös korkeampia korkoja.

Tasalyhennys: pääoman lyhennys pysyy samana

Jokaisessa erässä maksetaan sovittu määrä pääomaa ja sen lisäksi korko jäljellä olevalle velalle. 200 000 euroa jaettuna 300 kuukaudelle tarkoittaa noin 667 euron kuukausilyhennystä. Ensimmäinen maksuerä olisi 3 prosentin korolla noin 1 167 euroa ja 4 prosentin korolla noin 1 333 euroa ilman kuluja.

Kiinteä tasaerä: laina-aika joustaa

Erä pysyy lähtökohtaisesti samana, mutta korkojen nousu hidastaa velan lyhenemistä ja voi pidentää laina-aikaa. Koronlasku nopeuttaa takaisinmaksua. Sama kuukausierä ei siis tarkoita samaa kokonaiskustannusta. Jos korko vie koko erän tai sopimuksen enimmäislaina-aika tulee vastaan, maksusuunnitelma täytyy tarkistaa pankin kanssa.

Miten varaudut muutokseen?

1. Käytä jäljellä olevaa saldoa ja aikaa. Alkuperäinen lainamäärä ei kerro tämän päivän korkoriskiä.
2. Laske myös korkeampi korko. Kokeile esimerkiksi nykyistä kokonaiskorkoa sekä yhden ja kahden prosenttiyksikön nousua. Nämä ovat harjoitusskenaarioita.
3. Katso koko kuukausibudjettia. Lisää lainan erään pankkikulut, vastikkeet, sähkö ja muut välttämättömät menot. Jätä tilaa myös odottamattomille kuluille.
4. Tarkista laina-aika ja kokonaiskulut. Erityisesti kiinteässä tasaerässä maksurasitus voi pysyä samana samalla, kun velkaa maksetaan pidempään.

Avaa lainalaskuri ja vertaa lyhennystapoja. Voit kokeilla kokonaiskorkoa tai euriborin ja marginaalin yhdistelmää sekä lisätä pankkikulut. Vuosittaiset korkopolut havainnollistavat eri tulevaisuuksia, mutta oman pankin tarkistuspäivät ja sopimusehdot ratkaisevat todelliset erät.